Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости Печать Написать письмо
09.10.2011 11:49
Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимостиКоллизии в новейшем законодательстве о недвижимости. Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости возникают прежде всего из-за недостаточной проработки основных гражданско-правовых понятий, относящихся к недвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правового регулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизия используемых правовых понятий, началом которых стала бы существенная переработка содержания ст. 130 ГК РФ.
Как отмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимым вещам, и основным таким критерием должна быть связь с землей как условие использования недвижимых вещей по назначению. Устанавливая понятие недвижимых вещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость и индивидуальная определенность. Кроме того, определив понятие недвижимой вещи для таких объектов гражданских прав, как предприятие, возможно установить, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит их правовой природе и сущности.
1. Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи.
Правовой режим недвижимых вещей распространяется на предприятия, многоквартирные жилые дома и иные объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, постольку, поскольку это не противоречит правовой природе такого имущества".
Представляется, что предлагаемое изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.
2. Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.
3. В связи с изменением содержания ст. 25 Закона о регистрации и включением объектов незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8, в первую очередь касающихся необходимости расторжения договоров строительного подряда.
Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст. 25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что указанная статья теперь устанавливает четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, государственные регистрирующие органы должны четко выполнять требование п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.
Таким образом, представляется, что в связи с недавними изменениями ст. 25 Закона о регистрации и ст. 130 ГК РФ, требование регистрирующих органов (при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено.
4. В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права. Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного, также не решает всех возникающих проблем. Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т.д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".
Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение.
5. Одним из главных недостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:
- наличием вступившего в законную силу судебного решения о возмещении вреда;
- наличием предъявленного к исполнению исполнительного документа, выданного на основании данного судебного решения;
- отсутствием взыскания по исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица, утратившего право собственности.
С момента обращения в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.
Также Законом не установлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрения дальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено, прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплаты компенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны быть только положительными.
6. Итак, как мы видим, статьи Закона, регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенного механизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый ряд вопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождение ответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательной конструкции институтов ответственности и компенсации.
Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.
Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.
В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
Обновлено 09.10.2011 11:53